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苏州调控新政影响解析楼市正发生这些变化
更新时间:2019-07-15 12:26:30 点击数:60 

  自5月11日,苏州楼市调控新政出台已过去一个多月。这段时间里,市场变幻莫测,陷入到了激烈的市场博弈之中,苏州楼市也正发生这些变化:

  5.11新政后,购房者对市场预期随之转变,苏州楼市整体呈降温趋势,各区域商品住宅市场成交表现分化加剧。其中,园区成交骤降,姑苏区持续下滑,吴中、新区平稳发展,吴江、相城市场热度依然较高,尤其相城区,较新政前,周成交量有明显上升。究其原因,主要是由于园区购房者转移战场,周边区域板块承接一定的外溢。

  5.11新政后,苏州二手房市场热度不减,成交量维持高位水平,但也结束了周成交大幅节节攀升的势头。相比新房市场,二手房占据绝对主导地位,一二手房成交比在0.6左右。

  目前,苏州园区二手房成交依然较为活跃,占全市二手房成交24%左右。新政对市场的影响需要一定时间的缓冲,5月中旬园区二手房限售和学位政策的落地,加速了政策窗口期的签约速度,短时间内对市场成交有一定的支撑。另一方面,园区新房稀缺且以高端改善为主,对普通刚需刚改客群来说主要以二手房市场为主导,这些都助推了园区二手房成交的火热。

  政策出台前后,90-120㎡首置首改消费需求变化明显,提高了4个百分点以上,120-144㎡有缩减趋势,此现象除了和当前市场的供应结构有一定的关系外,另一方面源于信贷环境收紧,购房者资金受到影响。

  此外,在5月24日房地产座谈会上政府明确提出“房价涨幅控制在5%以内”,园区全域、新区部分核心区限售,投资客持有的时间变长,收益空间有限,这也使得短期投资群体陆续撤场。

  受价格监制“限价”的影响,开发企业推货热情不高,2019年开年以来都是新增房源低于销售房源数,市场供不应求。而在6月份,苏州新增供应有所改善,尤其最近1周,供应大幅增加,为近3个月新高。截至6月21号,苏州有16个楼盘领取预售许可证,其中15个项目为住宅房源,共计4076套房源入市,多为刚需、首改项目,楼市供需矛盾将得到一定的缓解。

  据悉,2019年,苏州房价的审核机制不会放开,单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。目前,备案价格的申请较新政前的确严格许多,严政刺激下企业被动积极入市。

  5.11新政后主城区首次挂牌出让的9宗宅地分布于吴中尹山湖、太湖新城、度假区、临湖镇、相城黄埭、元和街道和新区浒墅关镇板块,都不在限售范围内。此外,在适当的范围内,下调土地的起拍楼面价和指导价格,并会对岀让的每一块土地做到岀让条件设置精细化管理。此次挂牌地块主要表现2大特征:

  3号公告挂牌出让的9宗涉宅用地,土地竞价超过市场指导价的10%以上的,网上竞价中止,转为一次报价出让方式。此外,还新增了“竣工预售许可调整价”,竣工预售许可调整楼面价超过市场指导楼面价范围在5%~8%的区间内。

  最新挂牌地块起拍楼面价较之前挂牌有所降低,但却增加了许多限制和要求。如浒墅关26号地块属于第二次挂牌,起拍楼面价为13010元/㎡,较上一次降价幅度在500元/㎡左右,但增加了不少于5%的公租房的要求。另外,尹山湖13号地块、黄埭23号地块也均需配建小面积公租房,建成后由政府以10000元/㎡回购。吴中太湖新城14号地块、相城25号地块均需配建不同比例的人才公寓房,建成后由政府以约定价格进行回购。此次挂牌地块可以看出苏州住宅用地供应结构也正在发生质的变化。

  5月11日出台的政策为前两年政策的补丁,政府将以6、7月作为过渡期,如果市场未有改变,土拍依旧热度不减,不排除在7月份调控政策再次加码的可能,包括扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等,所以7月10日、11日土拍节点敏感度较高。

  新政出台一个月以来,苏州市场形势正在发生变化,楼市有降温趋势,购房者对于市场的预期随之转变。结合以上分析,我们针对主要的市场参与者提出以下建议:

  短期来看,企业应适当调整推盘策略。楼市调控收紧导致消费者出现观望情绪,市场已经开始调整,在此背景下,企业可以适当加快推盘,合理定价,抓住市场剧烈调整前的机遇,降低下半年市场剧烈波动带来的财务风险。

  另一方面,企业可以适当调整产品类型,使其更加符合市场需求。根据中指数据统计发现,政策出台后,多数人的需求仍以90-120平(含)的首套和置换改善产品为主,120-140平(含)的置换改善及二套产品占比略有下滑,企业可以根据市场需求适当调整产品策略,以更好的匹配市场需求。

  在投资拿地方面,最近出让地块起拍楼面价虽有所下调,但出让门槛也有相应的提升,在目前“稳房价”总基调下以及房地产市场仍处在调整周期等背景下,房企应综合评估自身资金实力、土地储备与布局区域房地产市场的现状与发展潜力,合理设定土地储备区间,避免受市场热度刺激过度投资;另外,预计下半年苏州将加大土地供应规模,后续供应会相对充足,房企可着眼长远,理性投资,不仅可促进企业的稳健发展,也有利于整个行业的健康稳定运行。

  对于自住型需求的购房者应时刻关注市场动态,根据自身需求、资金实力和风险承受能力适当调整购房预期,择机购房。对于投机性需求,特别是靠信贷支持的投机者而言,随着政策的逐步严格,住房投机的风险将有所扩大。

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